Mietenspiegel in Berlin mit alten Daten – Wohnlage Moabit 2018

Berlin ist immer eine Reise wert – nur das Ankommen ist schwer. Wohnen unerwünscht! (von Neuen!)

Heute möchte ich ein statistisches Wunder erzählen. Es hat mit dem Berliner Mietenspiegel zu tun. Und damit, wie Berlin Preise für das Wohnen definiert. Aus Sicht der Stadt kostet alles noch so viel wie 2018. Im Jahr 2021. In meinem Lieblingscafe fand man es doof, das ich den Preis von 2018 wollte, aber bei Wohnen ist das normal.

Moabit ist einfache Wohnlage

Zur Bewertung von Mieten laut Mietspiegel dient unter anderem auch die Lage der Wohnung. Es gibt „einfach“, „mittel“ und „gut“. Schaut man sich den letzten gültigen Mietspiegel von 2019 an, ist der Unterschied zwischen „einfach“ und „mittel“ beispielsweise bei einer einer Berliner Altbauwohnung 68 cent pro qm (zwischen 40-60 qm) Eine durchschnittliche Wohnung mit ca 50 qm, also 34 Eur/Monat. Von „einfach“ zu „gut“ sind es dann schon 1,28 Eur/qm.

Was ist daran so verwunderlich? Moabit hat und hatte so wie Wedding immer ein bestimmtes Schmuddel-Image. Trotzdem gibts es viele positive Argument für Moabit, z.B. die Nähe zum Hauptbahnhof, zur Spree, und das Spa Vabali ist auch nicht schlecht. Es gibt eine hervorragende Anbindung an den ÖPNV, an die Autobahn, naja und früher zum TXL. Für Neu-Berliner: Moabit ist zentralstes Berlin. Sehr verwunderlich, das es hier „einfach“ sein soll.

Wer berechnet die Wohnlage

Der Mietspiegel und besonders auch die Wohnlagekarte sind ein Produkt der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (SenSW.berlin.de) – folgende Angaben haben wir bekommen, wie sich die Wohnlage ermitteln lässt:

Für alle Adressen in Berlin wurden im Wege des datengestützten Verfahrens in den Zentren der Stadt und dezentralen Stadtbereich schlussendlich 6 signifikante Indikatoren (von ursprünglich 13 Indikatoren) für die Bewertung der Wohnlage ermittelt.

Dies sind folgende Indikatoren in Reihenfolge ihrer Gewichtung für die Adressen, die in den Zentren der Stadt liegt:

  • normierter Bodenrichtwert (Darstellung der Bodenrichtwerte, normiert auf eine Geschoss-Flächenzahl von 2,0 in € pro m²),
  • Entfernung zu den Zentrenkernen,
  • Status-Index (Zusammensetzung von 4 Sozial-Indikatoren, u. a. Anteil Transferleistungsempfangende),
  • Grünvolumen (Dichte der Begrünung in den jeweiligen Planungsräumen in Kubikmeter pro Meter),
  • Entfernung Bus/Tram,
  • Entfernung Subzentrum/Nahversorgung.

Die letzte Berechnung erfolgt 2018 für den Mietspiegel 2019.

Warum in 2021 mehr zahlen als 2018?

Auf Nachfrage haben wir gelernt: „die bestehenden Wohnlageeinstufungen aus dem Berliner Mietspiegel 2019 wurden ohne Änderungen bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2021 übernommen.

Aus Sicht eines Berliners ist das unverständlich, zwar ist das Ziel, Wohnen zu niedrigen Preisen, sehr ehrenwert und wichtig – aber ist deswegen gleich notwendig, Moabit weiter so abzustempeln? Ich denke nicht – es hat sich viel getan, und das sollte auch im Sinne der Bewohner und auch der Hauseigentümer anerkannt werden. 2021 sollte sich auch in der Wohnlagekarte widerspiegel – schließlich ist der Mietspiegel 2021 eh schon umstritten, wenn nun noch die Wohnlage veraltete ist, oh wei o wei. Es entsteht der Eindruck bei mir, es wäre politisch gewollt, die Stadt (und Moabit) künstlich „arm“ zu rechnen. Arm aber sexy?

Hier eine unvollständige Liste, was sich in Moabit getan hat:

  • Die Bausubstanz hat sich wesentlich verbessert schon durch das ehemalige Sanierungsgebiet Stephankiez  
  • Die Nähe zum neuen Hauptbahnhof macht die Lage attraktiv
  • Der Tiergartentunnel schließt direkt an den Potsdamer Platzes an.
  • Sehr viele Häuser wurden saniert.
  • Die Verkehrsanbindung ist top Autobahn/Hauptbahnhof/öffentlichen Nahverkehr.
  • Parks, wie der gut gepflegte Fritz-Schloss Park mit zahlreichen sanierten Sportanlagen und neuen Wohngebieten und die Rehberge sowie Anlagen wie der Güterbahnhof mit dem Bürgergarten erzeugen zusätzlichen Wohnwert.
  • Die Situation im Einzelhandel hat sich durch das Moabogen Center und das Schultheißquartier, sowie durch die Markthalle hat sich wesentlich verbessert. 
  • Es sind zahlreiche Cafés und Restaurants entstanden. 
  • Das Gewerbegebiet im Norden ist durch das zusätzliche Gewerbe massiv aufgewertet worden.
  • Straßen wurden verkehrsberuhigt.
  • Der Pendelverkehr zum Flughafen Tegel wurde umgelenkt und ist mit der Schließung erloschen.   
  • Die Heidestraße hat zusätzliche positive Impulse gebracht. 
  • Die Abwanderung der bildungsnahen Schichten hat abgenommen.
  • Es gibt das Vabali-Spa im Fritz-Schloss Park und bald auch noch ein frisch saniertes Hallenbad.

Vielleicht macht es ja Sinn, diesen Artikel mit dem Bonmot „Glaube keiner Statistik, die Du nicht selbst gefälscht hast“ zu schließen.

Ausschnitt Mietspiegel 2019